紐約曼哈頓房地產投資簡介

曼哈頓主要公寓類別

曼哈頓主要有兩種類別的公寓,產權公寓(condo)和合作住宅(coop)。因為產權公寓有較高增值率和適合投資,產權公寓較受外國買家觀迎。合作住宅通常對出租和裝修有設限,因此作為投資型房產的吸引力較低。而且購買合作住宅需經過董事會核准,會拖長購置時間,甚至有被駁回的可能。

 

產權公寓(condo): 購房者擁有一套公寓,但與其他居民共擁共同領域。產權公寓對於買賣與出租的限制不多,並有較高增值率和投資價值,對外國客戶在曼哈頓置產比較適合。產權公寓多為新建築,有現代設計及高級服務,容易吸引租客。其增值潛力及市場需求也相對強勁。

 

合作住宅(coop): 購房者擁有合作住宅的股份,而非房地產。合作住宅通常對出租和裝修有設限。合作住宅也通常建立已久,須常維修。但是購買合作住宅或出租需經過大樓董事會核准,會拖長購置時間,甚至有被駁回的可能。因此作為投資型房產或對於國外買者並不適合。

購買曼哈頓房產參與的專業人士

海外投資人在曼哈頓購屋因交易手續複雜,使用專業人士的協助不僅可為客人鑑定最適合的投資機會,簡化程序,並確保交易完成。參與在曼哈頓購屋過程的專業人士包括房地產經紀人,房地產律師,若需要貸款,則有貸款銀行。有些投資者也會再置產之前與稅務專家或會計師徵詢關於稅務方面的處裡。

房地產經紀人:

  • 經紀人在購屋的過程中會指引客戶,並非只是帶人看房,因此聘雇經紀人再購買過程中協助,出面鑑定房地產,和代表買方議價對買方比較有利。
  • 根據房地產交易協定,所有經紀人都需要互相合作,任何一位經紀人都可以安排帶客人看所有上市的房源,發揮為買方尋找最合適的物業的作用。
  • 業主一般與一位經紀人籤約,由他獨家代理,所有要看房的人都須要與獨家代理的經紀人安排看房。因此,買方只需要使用一位經紀人即可。
  • 經紀人費用是全由賣方支付,如果買方沒有雇用經紀人,賣方經紀人則獲取全額佣金。如果買方雇用經紀人出面協調,則佣金將由雙方經紀人對分。

房地產律師:

  • 在紐約的房地產交易,買方和賣方都聘請律師審查交易的文件。
  • 律師在賣方接受了最終的價格後,馬上就需要。因此律師最好先準備好。
  • 因為紐約的房市特殊,最好要選擇對紐約房產交易熟悉的律師。
  • 買方律師進行盡職調查包括審核大樓的財務狀況,建設提供方案(offering plan)等以保護買方的利益。
  • 安排產權調查與過戶

 

貸款銀行:

  • 國外買家目前也可以在美國申請貸款。若購房者要貸款,最好在看房產之前就與貸款銀行聯繫。如此購房者就可以確定可以貸款的數量與銀行融資的要求,才不會耽誤購屋的時間。

 

稅務專家/會計師:

  • 由於對海外投資者的稅收法律責任與美國本地居民有所不同,購買公寓是否自住或作為投資,在應納稅額也有變化,國際買家應諮詢稅務專家或會計師。

 

在曼哈頓購屋程序與所需時間

在紐約置產的目的一般為投資或自住。因為需求不同,投資或自住會影響房型與適合區域的選擇。若購買的目的是以投資為主,曼哈頓的是一個非常有效率的房地產市場,因此收益率(cap rate)都相差不大,投資者的考量則以物業與地區的升值潛力為主。若購買的目的是自住,則房型對個人的舒適與週邊的環境就比較重要。

 

在議價階段,我們會為客戶談判房產價格,買賣條款與爭取財務和非財務方面許多有利條件。在每個階段與涉及之各方包括律師與其他經紀人等協調。 如有必要,我們會為客戶推薦屬意的執牌會計師(CPA)和律師,以協助客戶獲得最詳實的資訊與服務。

以下為在紐約曼哈頓購買產權公寓(condo)的程序。購買投資或自住房產程序十分相​​似,不同在於若有融資,投資型買家的頭期款額度要求會較高。在鎖定目標房產後到過戶所需的時間約:

 

現金購屋(4~6週)

貸款購屋(10~12週)

 

1. 取得貸款機構初步核准(1週): 貸款機構可能是美國境內銀行或海外銀行。

 

2. 鎖定目標房產(2日~數個月):房地產經紀人會篩選合適的房產,為您的時間做最高效率的安排。

 

3. 報價與議價(數日):房地產經紀人可為買主談判與爭取許多有利條件,包括財務和非財務方面。

 

4. 執行合約(1~2週):雙方負責準備合約的律師會提出達成協議的條款。買家律師會在合約簽署前對房產調查可能存在的風險。一旦達成共識,雙方即開始履行合約。此時,買方需提交10%定金給律師。律師會將定金存在一個代管帳戶裡。定金在過戶時會釋放給賣方。其馀的付款則在過戶時付清。

 

5. 申請房貸與取得承諾函(Commitment Letter)(6~8週):買家正式申請貸款,貸款機構會先行風險調查和評估,包含房價評鑑等等。之後貸款人發放一紙承諾函。

 

6. 向大樓董事會提交買賣申請並取得核准(1~4週): 可與上列第5項同時進行。

 

7. 安排過戶(1日):過戶時,所有相關人士(買家、賣家、律師、經紀人)會聚集一堂簽署大量的文件,同時付款予賣家、房產轉移至買家名下。這多半是一次性的過戶程序。



交易成本

現金買家的交易成本包括律師費、登記及其他行政管理費用。如果購買新建物、贊助商的費用如轉讓稅(transfer taxes),律師費及管理人分擔費用ㄧ般由買家支出。若有融資,除以上之費用之外,買方須付代款相關之費用及房貸登記稅。房價若在$100萬以上,就須付豪宅稅(mansion tax)。賣家的交易成本包含佣金,律師費,轉讓稅與多項行政管理費用。

 

現金交易

買方的律師費: $2000+

登記與行政管理費用: $1500-$2500

豪宅稅(mansion tax): 1% (買價多於100萬)

新建物 (直接由贊助商銷售)

轉讓稅(transfer taxes): 約賣價之的2%

買方的律師費: $2000+

管理人分擔費用 約買價之: 約賣價的0.5%

 

若有融資

代款相關之行政管理費用: $3000+

房貸稅: 約貸款數目的2%

 



免責聲明:

以上提供有關法律、財務或務信息力求準確、可靠,但未經執業律師、會計師專業或房貸專業人士確認,因此不具代表、擔保或合格意見。鑑於各個案例不同的具體情況,務相關事宜應諮詢您的會計師或律師。