紐約市曼哈頓房地產市場趨勢

曼哈頓房地產市場在25年中達到第二高的銷售總額,僅次於2007年。經過四年的穩定銷售,跟隨經濟的成長,數年被壓抑的需求和抵押貸款利率以顯示上升的趨向,不少投資者已開始進入市場。供應沒有跟上需求,房產庫存跌至14年低點。預計2014年將又會是一個房場活躍的一年。

最好形容2013年曼哈頓房產市場的特徵是創紀錄的低庫存和高銷售量。美國經濟持續改善,不斷湧入紐約的國際買家和低抵押貸款利率等使曼哈頓的房地產市場在14年內銷售最快,並達到接近創紀錄的銷售量和創紀錄的低出售房產庫存。依據根據米勒塞繆爾(Miller Samuel)的研究,每月的吸收率 (將所有庫存的房源以目前銷售的速度出售所需月數) 跌至3.9個月的新低。

房市需求高但供應有限

從經濟風暴之後開始,進入市場的新建設有限,供應在2012年夏季一個俯衝,並繼續下降的趨勢。到2013年年底,庫存創下14年的低點,只有3,540個單位上市,相對於2009年3月時達到的最高點,共11,028個單位上市。曼哈頓的住房供應量持續下降,預計在短時間內將無緩解。

曼哈頓的經濟和政治環境穩定,知識及生活品質高尚,文化生活豐富多彩,是一個投資安全,居住有吸引力的國際都市,不但國內高收入家庭喜歡在此購屋,國外投資者也對在紐約置產非常有興趣。在這個全世界富甲名流聚集的城市,擁有一套公寓是身份、地位以及財力的象征。因此,紐約的房市一直以來受到了全球貴族、富豪們的追捧。


以下為曼哈頓和美國全國與其它主要都市的公寓房價指數的比較。資料顯示,有些都市在2006年起就已經開始經歷房價調整,而曼哈頓的房價在2008年的經濟風暴後房價才開始下降。但下降的時段比較短,也比較緩和,不像其它一些主要城市的急劇下降,另許多房主房產脫手不及。以長期投資的角度來說,曼哈頓的升值淺力也比其它的都市來的高。


因為曼哈頓房地產市場交易大量,這是一個資訊透明,並且非常有效率的房地產市場。投資者可以適用風險/回報(Risk & Reward)的模式來做投資策略。但因為曼哈頓是個投資安全的市場,投資回報率相對的會比其它都市來的低,但是因為空置率長期以來持續在2%以下,公寓容易出租。同時,有許多新建大樓有房稅的優惠,可以減輕空屋時的負擔。


目前紐約市房地產市場不但已經開始改善,因為在前幾年經濟風暴時,新建大樓有限,房地產也已出現低庫存的現象,最近纽约市房價以開始往上調整,並預計將距續攀升。

曼哈頓房價在2013年11月時達到金融危機前的房價最高時的價格。

紐約市新上市住房單位將趨有限,紐約市房價預計將會繼續攀升!

曼哈頓的房屋供應量持續下降,在短期之間,沒有緩解的跡象。房源在2012年中開始急速下降,在年底時達到12年以來庫存最低點,不到5,000個單位出售,與在2009年三月時房源庫存高達11,000單位出售時比較,差別巨大。隨著需求持續增加,而在供應方面無法趕上,導致房價上升的壓力將是無法避免的。

 



根據紐約房地產局 (Real Estate Board Of New York)的分析,紐約市新住宅建築的速度在2010年至2019年之間,將會是近幾十年來最緩慢的年代,因此紐約市新上市住宅單位數量,在往後幾年將會很有限。


此分析根據美國人口普查局在1960-2000年間所核發的新住房許可證(Housing Permits),與這兩年所核發的新住房許可證數量做了比較與預測。在這兩年,紐約市隻核發了15,663個單位的新住房許可證,以如此的速度來預測,這十年將隻有78,315新住宅單位核發。這將是20世紀以來第二低的十年,與最低的90年代的70,204新住宅單位數量相差不遠。


當然,僅由短短兩年的實際數據來估計,準確性或許不高,不過到目前為止,仍未見到能使這種趨勢改善的基本因素。又如建商仍然不易獲得建設新項目的資本,高昂的建設成本,加上大幅削減免稅項目,樣樣都會影響新項目的發展。


有 一些因素可能會刺激新房開工的速度,比如紐約市的人口繼續成長,就業機會比美國其他城市較佳,紐約又是一個房地產投資相對安全,居住有吸引力的國際大都 市,不但吸引著國內高收入家庭入住購屋,國外投資者也爭相在此置產置業。尤其目前市場回升後,已出現上市單位庫存不足之現象。以此趨勢,房產需求持續增 加,而新項目、新單位無法跟上需求,紐約市房價必然繼續攀升。以下列出1960-2000年核發數據作為參考。


CNBC 談房價上升之原因